Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore ( art. 1490 c.c. ), si parla tradizionalmente di “garanzia per vizi occulti”, il venditore non ne risponderà solo nel caso in cui i vizi erano conosciuti dal compratore. La garanzia è dovuta per legge ed il patto che la esclude non vale se il venditore ha taciuto in malafede i vizi della cosa.
Il compratore della cosa viziata ha due rimedi rappresentati dalle “azioni edilizie” (nome rimasto dal diritto romano perché previste negli editti degli edili curuli). Le azioni edilizie sono 1) L’ Azione Redibitoria, che è una forma di risoluzione con la restituzione del prezzo e 2) l’ Azione Estimatoria ( o quanti minoris ) con la quale il compratore chiede una riduzione del prezzo in rapporto con la minore utilità offerta dalla cosa. Non va però dimenticato che “Electa una via non datur recusus ad alteram”: la scelta tra le due azioni è irrevocabile se fatta con domanda giudiziale ( art. 1492 c.c. ). Il venditore oltre a restituire il prezzo è obbligato in ogni caso a risarcire i danni quando non prova di aver ignorato – senza colpa – i vizi della cosa ( art. 1494 c.c. ). Questa norma pone a carico del venditore anche un dovere di diligenza per l’accertamento dello stato in cui si trova la cosa venduta.
L’esercizio delle due azioni edilizie è sottoposto a termini rigorosi di prescrizione e decadenza. Il Termine di Decadenza è di otto giorni dalla scoperta per la denunzia dei vizi al venditore. Il Termine di Prescrizione è di un anno dalla consegna per l’esercizio dell’azione.
Non va comunque dimenticato che sono diversi i rimedi a favore del compratore che si affiancano alle azioni edilizie. La legge equipara ad esempio la mancanza delle qualità promesse alla mancanza delle qualità essenziali ed egli potrà agire con le azioni per la risoluzione. Il compratore ha inoltre la possibilità di esperire tutte le azioni contrattuali di nullità e di annullamento ( anche per errore ), rescissione e risoluzione ( la consegna dell’ aliud pro alio rappresenta infatti un’ipotesi di inadempimento ), in più egli potrà esercitare le citate azioni edilizie per i vizi della cosa e la risoluzione per mancanza di qualità essenziali.
Luglio 2015