Secondo quanto stabilito da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione l’aver discusso, e messo a verbale in assemblea condominiale, la problematica relativa ad infiltrazioni e risalite di umido nei box condominiali non è di per sè sufficiente ad interrompere il termine prescrizionale per far valere i vizi all’appaltatore.
È infatti di un anno il tempo per far valere i vizi contro la società edile.
Sarà onere del condominio richiedere una perizia ad hoc che evidenzi la gravità del problema, come affermato dalla Cassazione con l’ordinanza 3674 del 2019.
Il termine per far valere i danni nei confronti della ditta è dunque di un anno che decorrono dalla perizia che evidenzia che non siano stati eseguito a regola d’arte.
La cassazione ha invece evidenziato che l’aver discusso la questione durante la riunione condominiale (quant’anche l’argomento fosse messo all’ordine del giorno) non faccia decorrere il termine prescrizionale.
Sì e distinto nel corso del processo tra il momento in cui è stato percepito da alcuni condomini il fenomeno da quello effettivo in cui si è avuta piena consapevolezza della gravità è dell’effettiva responsabilità del costruttore ivi compresi i possibili rimedi che devono essere posti in essere per far cessare la problematica.
Secondo giurisprudenza costante i gravi difetti che fanno sorgere responsabilità ai sensi dell’articolo 1669 in capo all’appaltatore nei confronti del committente ed i suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che in modo apprezzabile riducono il godimento del bene nella sua globalità pregiudicandolo nella normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica secondo la sua intrinseca natura.
A tal fine rilevano pure i vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini ex multis ordinanza n 24230 del 2018.
Sempre secondo la costante giurisprudenza degli Ermellini il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione dell’immobile – anche se previsto dal disposto normativo dell’articolo 1669 del codice civile (termine decadenziale)- è di un anno che decorre dal giorno in cui il committente consegue una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause
Detto termine può essere postergato all’inizio degli accertamenti tecnici che si intendono necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (sentenza numero 10048 del 2018 e sentenza 1463 del 2008).
Vizi dell’opera, chi è responsabile?
In realtà, come si può facilmente evincere dal testo letterale dell’art.1669, l’ambito di applicazione è ristretta al solo appaltatore, tanto che poi è dovuta intervenire la giurisprudenza ad allargare il raggio d’azione, estendendo la responsabilità anche ad altri importanti attori della filiera quali progettista, direttore dei lavori e committente, che ha provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta, rendendo l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini.
Si tratta, quindi, di coloro che hanno collaborato per la realizzazione dell’opera, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell’edificio che in quella di direzione dell’esecuzione dell’opera. Vediamo, quindi, di delineare le responsabilità specifiche per ogni singolo attore
La responsabilità dell’appaltatore potrebbe essere esclusa in alcuni casi:
- quando si tratti di vizi non rilevabili secondo l’ordinaria diligenza;
- quando l’errore da cui originano la rovina o i gravi difetti sia stato segnalato al committente ma quest’ultimo abbia egualmente richiesto di eseguire l’opera;
- quando la rovina o i gravi difetti siano dovuti a caso fortuito;
- quando l’appaltatore non disponga, nella realizzazione dell’opera, di un’autonomia tale da consentire l’imputazione della responsabilità in via esclusiva.
La verifica dell’opera e la sua accettazione
Al fine di agevolare il riscontro di tali difetti, l’art. 1665 dispone che il committente, prima della consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta.
All’esito di tale verifica, il committente può accettare l’opera senza riserve: in tal caso, egli perde il diritto a far valere la garanzia, se le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili (art. 1667, primo comma).
Va notato che l’opera si intende accettata anche se il committente non proceda alla verifica senza giusti motivi o non ne comunichi il risultato entro un breve termine
Riconoscibilità dei vizi
Alcune pronunce più risalenti propendono per un’accezione tecnica della riconoscibilità: per non perdere il diritto alla garanzia e la connessa facoltà di denunzia, il committente sarebbe tenuto a riconoscere i vizi normalmente rilevabili da un soggetto dotato di media competenza tecnica.
Sentenze più recenti hanno invece focalizzato l’attenzione sul grado di esperienza del committente. Secondo questo orientamento, se un committente inesperto non si avvede di un vizio di cui si sarebbe facilmente avveduto un tecnico, egli rimane in facoltà di denunciarlo successivamente, nonostante l’accettazione senza riserve.
La norma si spiega considerando che il committente ha diritto alla consegna di un’opera immune da vizi: pertanto, l’appaltatore risponde della loro presenza. Tuttavia, la certezza dei rapporti giuridici impone precisi termini di prescrizione e decadenza per far valere tali vizi.
Infine, la norma stabilisce l’imprescrittibilità della eccezione per far valere i vizi dell’opera, in quanto, altrimenti, l’appaltatore potrebbe attendere fino allo scadere del termine ed agire per ottenere il prezzo ed il committente non potrebbe opporsi.
La denuncia delle difformità e dei vizi dell’opera: tempi e forme
A norma del secondo comma dell’art. 1667 c.c., “il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta”.
La natura di termine decadenziale fa sì che esso non sia suscettibile di sospensione o di interruzione, né sia rilevabile d’ufficio in giudizio.
La denuncia è un atto a forma libera, salvo patto contrario, ma è evidente come l’onere della prova circa la sua tempestiva effettuazione ricada sul committente.
Riguardando vizi occulti, non è richiesto che essa abbia un contenuto particolarmente analitico. Si ritiene, però, che debba contenere quanto meno una sintetica indicazione dei vizi e delle difformità. Non è ammissibile, invece, una contestazione dell’opera del tutto generica (cfr. Cass. Civ., II sez., n. 25433/13).
Non è necessaria la denuncia se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
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FONTI NORMATIVE
Dispositivo dell’art. 1667 Codice civile
Fonti → Codice civile → LIBRO QUARTO – Delle obbligazioni → Titolo III – Dei singoli contratti → Capo VII – Dell’appalto
L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera [1665] e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili , purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati [1670].
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna [181 disp. att.; 240, 855 c. nav.].
Dispositivo dell’art. 2226 Codice civile
Fonti → Codice civile → LIBRO QUINTO – Del lavoro → Titolo III – Del lavoro autonomo → Capo I – Disposizioni generali
L’accettazione espressa o tacita dell’opera libera il prestatore d’opera dalla responsabilità per difformità o per vizi della medesima [1578], se all’atto dell’accettazione questi erano noti al committente o facilmente riconoscibili, purché in questo caso non siano stati dolosamente occultati [1512, 1665, 1745].
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare le difformità e i vizi occulti [1490, 1667], al prestatore d’opera entro otto giorni dalla scoperta [1495, 2964]. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna.
I diritti del committente nel caso di difformità o di vizi dell’opera sono regolati dall’articolo 1668 [2946] .