L’acquisto di un immobile all’asta può risultare estremamente conveniente perché spesso il prezzo di aggiudicazione è più basso del valore di mercato. Peraltro, ogni volta che l’asta va deserta il prezzo viene abbassato per legge del 25%. Ma come si partecipa ad un’asta giudiziaria presso il tribunale? Cosa fare? Cosa sapere? Risulta necessario fare chiarezza sulle possibili insidie che si potrebbero nascondere dietro alle aste.
Innanzi tutto bisogna visionare nella cancelleria del tribunale o presso il professionista incaricato o su internet, i relativi documenti: l’avviso di vendita, che contiene le condizioni e i termini della vendita, una breve descrizione dell’immobile ed il prezzo base; la perizia di stima, redatta da un tecnico nominato dal giudice, che contiene una dettagliata descrizione dell’immobile: i dati catastali, la planimetria, lo stato di fatto, le eventuali irregolarità e la loro sanabilità, i vincoli, le servitù, i debiti e se l’immobile è libero od occupato.
Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che tutti sono ammessi a fare le offerte, eccetto il debitore.
Acquistare alle aste immobiliari è uno dei metodi più conosciuti e pratici per acquistare un immobile scontato. Acquistare una casa all’asta è sicuramente vantaggioso dal punto di vista economico, ma il contraltare di un risparmio evidente è rappresentato dai problemi più o meno consistenti cui può andare incontro l’acquirente. L’opportunità di fare un ottimo acquisto è altamente probabile, tuttavia vanno poste in essere alcune accortezze, per evitare brutte sorprese.
È caldamente consigliato dunque farsi assistere da un legale che sappia agevolmente districarsi in quest’ambito.
Bisogna considerare che i tempi possono essere lunghi. E che si deve ottemperare ad alcuni adempimenti richiesti dal tribunale.
L’asta deve essere pubblicizzata su giornali, affissioni e web. L’avviso di vendita, la copia dell’ordinanza e della relazione di stima con allegate planimetrie e foto, devono essere pubblicati su internet almeno 45 giorni prima della data dell’asta o del termine per la presentazione delle offerte. È possibile visitare gli immobili all’asta. Occorre contattare il custode nominato dal Tribunale, indicato nell’avviso d’asta; è suo compito fornire la documentazione relativa all’immobile. Se la vendita è effettuata dal Tribunale, la custodia è di norma affidata all’Istituto di vigilanza giudiziaria autorizzato dal ministero di Giustizia.
Va altresì tenuto in doveroso conto che l’immobile può essere occupato dal debitore esecutato o da altri soggetti che detengono l’immobile senza un valido titolo.
In questi casi, dopo l’aggiudicazione sarà necessario avviare le procedure per l’eventuale sgombero coattivo dei locali, con l’ausilio della forza pubblica ed a seguito di provvedimento emesso dal giudice. Dunque si dovrà tenere in conto che potrebbero esserci delle altre spese da sostenere per questi adempimenti. Vi potrebbero essere inoltre dei contratti di locazione opponibili alla procedura.
Potrebbero esservi eventuali mancate conformità catastali, abusi edilizi ed altri problemi da risolvere, i cui costi sono posti a carico dell’acquirente (si parla dei cosiddetti costi occulti della vendita) che bisogna tenere in doveroso conto.
Le modalità di partecipazione ad un’asta sono differenti a seconda del Tribunale interessato. Generalmente, è necessario presentare idonea domanda unitamente al deposito cauzionale e/o di spesa, entro i termini stabiliti. Maggiori specifiche della singola asta giudiziaria sono generalmente indicate nel bando nell’ambito del quale il giudice stabilisce le modalità di vendita e la percentuale del deposito cauzionale che di solito è del 10%.
Depositare la cifra richiesta è condizione necessaria per la partecipazione. Fermo restando che nel caso in cui l’offerente non riuscisse ad aggiudicarsi il bene oggetto dell’asta, questo deposito verrà integralmente restituito.
Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.
La vendita senza incanto, disciplinata dagli artt. 570 – 575 c.p.c., prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti.
La vendita con incanto, disciplinata dagli artt. 576 – 590 c.p.c., prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.
In fine una volta che si è destinatari dell’aggiudicazione, viene emesso decreto di trasferimento, nello specifico emanato dal giudice delle esecuzioni e contiene il trasferimento del bene all’aggiudicatario.
Per avere la certezza della risoluzione delle problematiche che possono riguardare una vendita, come detto, è dunque necessario l’intervento di un avvocato specializzato nel settore: il nostro studio può assisterti con la massima serietà e competenza.