L’amministratore è attivamente legittimato a proporre l’azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione.
L’amministratore del condominio ai sensi dell’articolo 1131, secondo comma c.c. ha rappresentanza processuale passiva dei partecipanti al condominio per qualunque azione concernente le parti comuni.
Potrà proporre tutte le azioni relative rapporti giuridici che hanno fondamento nella comunione relativa alle parti comuni e a tutti i rapporti che afferiscono all’organizzazione ed all’amministrazione delle cose dei servizi e degli impianti.
Potrà recuperare le somme non solo nei confronti del condominio ma anche nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Secondo un orientamento ormai consolidato della Cassazione tale legittimazione attiva trova fondamento nella disciplina del rapporto di mandato qual è quello configurabile tra i condomini e l’amministratore.
Tale assunto rimane valido anche nei confronti dell’amministratore cessato che potrà proporre domanda giudiziale sia nei confronti dell’amministratore in carica sia nei confronti dei singoli condomini.
Volendo approfondire la legittimazione passiva possiamo sottolineare che la Cassazione ha specificato che tale azione può essere indirizzata per l’intero importo nei confronti dell’amministratore e, nei limiti della quota di ciascuno, nei confronti del singolo condomino.
Si propone e poi la questione relativa alla natura parziaria dell’obbligazione del condomino. Il momento in cui ci si chiede se il singolo condomino è tenuto o meno a pagare il debito pro-quota oppure a coprire anche le parti relative agli inadempienti deve trovare una compiuta risposta.
La nota Sentenza delle Sezioni Unite n.9148 del 2008 ha affermato la parziarietà dell’obbligazione, se riguarda le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio nonché per tutte quelle prestazioni di servizi che sono erogate nell’interesse comune ed altresì per le innovazioni da apportare.
Doverosa premessa che, secondo il combinato disposto degli articoli 1118 e 1123 c.c., i diritti e le obbligazioni dei condomini vengono commisurati al valore millesimale relative anche alle porzioni di piano in proprietà degli stessi. Quanto dovranno versare è, come risaputo, espresso quote (cosiddette quote millesimali).
Tale posizione della Cassazione rappresenta un mutamento dell‘orientamento ormai divenuto minoritario secondo, cui i debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni si applicava principio di solidarietà espresso dall’articolo 1294 c.c. (Cassazione n. 4593 del 2004). Principio che può essere derogato dalla legge o dalle parti purché tale deroga sia inequivoca.
Rimane però da chiedersi se il terzo che ha fornito un servizio al condominio possa pretendere l’intero da uno dei condomini. Ci si chiede se dunque ogni condomino possa essere escusso per l’intero debito del condominio da un terzo (se anche uno solo dei condebitori sia inadempiente) con diritto di regresso di chi ha pagato nei confronti degli altri condomini.
Mentre la morosità di tal uno di questi verso il condominio potrò dare luogo alla domanda di risarcimento per i maggiori esborsi.
Il meccanismo di garanzia introdotto con L. 220/2012 prevede espressamente che: “in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese”.
Il principio di solidarietà nelle obbligazioni secondo cui, quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri (art. 1292 c.c.), si applica in caso di obbligazioni per loro natura indivisibili.
La regola della solidarietà vale anche per le obbligazioni condominiali?
A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, sez. II civile, con la sentenza 9 gennaio 2017, n. 199.
La pronuncia in commento fornisce alla S.C. l’occasione per ribadire quanto precedentemente statuito dalle Sezioni Unite con la sentenza 9148 dell’8 aprile 2008, sulla natura delle obbligazioni contratte da un condominio con un appaltatore prima dell’entrata in vigore del meccanismo di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c. comma 2, introdotto dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220.
La Suprema Corte ha proseguito in tal senso, evidenziando come la natura parziaria della obbligazione condominiale sia deducibile dal fatto che la sua stessa fonte è correlata alla titolarità dei beni comuni. Alla stregua della disciplina in materia di obbligazioni ereditarie (in virtù della quale il successore risponde nei limiti della sua quota di appartenenza all’attivo ereditario), l’art. 1123 c.c. stabilisce la ripartizione delle spese di conservazione e godimento delle cose comuni in misura proporzionale al valore della proprietà di cui è titolare ciascun condomino e, se si tratta di beni destinati a servire in maniera diversa, in misura coordinata all’uso di cui il singolo individuo può disporre. Viene, dunque, a configurarsi una serie plurima di “obbligazioni propter rem” che nascono in ragione della titolarità di una quota di proprietà del bene comune e la cui natura parziaria, pertanto, non viene sconfessata dalle ipotesi di subentro e dalle modalità di riscossione dei contributi condominiali previste dal novellato art. 63, disp. att. c.c.
In definitiva, l’art. 1223 c.c. regola la totalità degli aspetti (interni ed esterni) riguardante la ripartizione delle spese condominiali.
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