In passato l’obbligo di registrazione entro 30 giorni era posto a carico solidalmente sia del locatore che del locatario. La legge di Stabilità 2016, invece, introduce rilevanti modifiche alla disciplina.
La norma stabilisce che l’obbligo di registrazione – da assolvere sempre entro 30 giorni – spetti solo al locatore. Inoltre, quest’ultimo, entro i 60 giorni successivi, ha l’obbligo di comunicarlo sia all’inquilino che all’amministratore di condominio ai fini della compilazione dell’anagrafe di condominio.
In via ordinaria, la registrazione del contratto è effettuata telematicamente o presentando un apposito modello cartaceo e versando l’imposta di registro dovuta in misura proporzionale, oppure fissa se si tratta di locazioni soggette ad IVA.
Se il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, in sede di registrazione del contratto, può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, cosiddetta “cedolare secca”, che comporta l’utilizzo di apposito modello telematico, in alternativa a quello cartaceo, e la non debenza dell’imposta di registro e di bollo sulle copie del contratto, per tutta la durata dello stesso, fino a revoca dell’opzione.
In pratica, le modalità di registrazione e l’ammontare dell’imposta di registro dovuta, o l’eventuale non debenza della stessa, sono correlate alla possibilità per il locatore di applicare o meno la cedolare secca nonché all’effettivo esercizio dell’opzione.
L’inquilino paga solo gli importi registrati. Sempre nella legge di Stabilità 2016 è prevista, come misura di contrasto agli affitti in nero, la possibilità per l’inquilino che sia stato costretto dal padrone di casa ad accettare un canone di locazione superiore rispetto a quello indicato nel contratto, di corrispondere solo l’importo “registrato”: in pratica si stabilisce la nullità degli accordi volti a pattuire un canone maggiore di quello ufficiale in caso di contratti a canone concordato.
In ipotesi di violazione di quest’ultimo divieto, il conduttore può richiedere la ripetizione di quanto pagato indebitamente entro sei mesi dal rilascio dell’immobile. In alternativa, il conduttore può chiedere altresì che il giudice riporti le condizioni contrattuali a quelle di legge, anche nell’ipotesi in cui il locatore non abbia registrato il contratto.
Novembre 2015