Che cos’è
Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile) si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò. Si badi bene, le parti si impegnano o, per meglio dire, si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio puoi infatti ricolgerti al nostro studio (vai alla sezione contatti).
Le Sezioni Unite della Cassazione
Le Sezioni Unite Civili, a composizione di contrasto, hanno ritenuto valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali.
La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto (Sezioni Unite Sentenza n. 4628 del 06/03/2015).
Come si giunge al preliminare; proposta e accettazione
Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte (v. di seguito: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini) e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile), il contratto è concluso e vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.). Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata.
La prevalenza del contratto definitivo rispetto al preliminare
Secondo una prima tesi il contratto preliminare è un contratto autonomo, ben distinto dal definitivo; tra il primo e il secondo sussiste però un rapporto che può individuarsi nel cosiddetto collegamento negoziale.
La fonte del rapporto finale, comunque, è costituita dal contratto definitivo, perché è solo da questo momento che avviene il trasferimento del diritto (se trattasi di contratto ad effetti reali) o l’assunzione dell’obbligazione (se il preliminare riguarda un contratto ad efficacia obbligatoria).
Quanto alla causa, prevale la teoria per cui ognuno dei due contratti ha una causa propria.
Il preliminare ha come causa la stipulazione del definitivo, mentre il definitivo ha la causa propria del contratto posto in essere, restando assolutamente in secondo piano la cosiddetta causa solutionis (ad es. il definitivo di vendita avrà la causa della vendita).In questo senso Cass. 10209/2013.
Esistono però altri due orientamenti in tal senso, uno secondo cui avrebbe prevalenza il preliminare ed un terzo che teorizzerebbe una via intermedia tra i due, poco condivisibile.
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